Publié le mardi 18 août 2009 à 10H21

LOGEMENT SOCIAL. Dormez braves gens, l'OPH s'occupe de tout. Mais les loyers pratiqués par l'office engloberaient-ils tout et n'importe quoi ? C'est la question que se posent de plus en plus de locataires qui, ô sacrilège, ont osé se demander notamment pourquoi ils payent des mensualités mirobolantes.

L'OPH aurait-il une définition bien à lui de la vocation sociale qui lui incombe ? L'image publique que renvoie le social est empreinte de solidarité, d'absence de bénéfice, de partage, sauf qu'il peut revêtir un côté beaucoup plus obscur. Une cinquantaine de familles bénéficiaires de logements sociaux du quartier de Teroma II, sur les hauteurs de Faa'a, se sont organisées en association et pris un avocat, afin de contester dans les formes les saisies sur salaires initiés par l'Office polynésien de l'habitat. Une procédure classique de l'institution sociale qui entend ainsi prendre par la force ce qu'il estime lui être dû : les mensualités. Sauf que l'OPH ne communique que très rarement sur ces fameuses mensualités que beaucoup de familles ne peuvent honorer. N'hésitant pas à organiser des conférences de presse pour montrer du doigt “les mauvais payeurs” générant les centaines de millions de Fcfp de loyers impayés, l'Office est beaucoup plus discret quand il s'agit de la composition de ces mensualités que les familles ne peuvent acquitter et pouvant expliquer les raisons de cette absence de reversement. Les Nouvelles se sont procurées un contrat commun de location-vente et la lecture du document ne peut éviter l'émergence d'un certain nombre d'interrogations.

Exemple pour un logement de type F5 d'un prix de vente de 7,9 millions de Fcfp. Il faut d'abord avoir en tête que les mensualités sont divisées en deux parties. Une fraction B, équivalente au remboursement du prix de vente établie à 33 266 Fcfp par mois sur 20 ans. Soit. Mais l'OPH a également introduit dans le contrat, une fraction A, plus ambiguë elle, et décrite comme “la contrepartie du droit de jouissance transférée à l'accédant” d'une mensualité de 51 344 Fcfp. Au total, ce sont plus de 84 000 Fcfp que doivent acquitter mensuellement les familles. Et 84 000 Fcfp sur 20 ans, ça donne 20 millions de Fcfp ! Cher pour du social. Et première interrogation : quelle banque ou quel organisme spécialisé en crédit immobilier proposerait une telle offre équivalent à un taux d'intérêt de près de 11,5% ? L'OPH répondra qu'“il existe l'aide familiale au logement qui permet de prendre une partie de la fraction A”. Mais encore faut-il le savoir, encore faut-il remplir les critères, encore faut-il en être bénéficiaire, et de toute manière ça ne modifie pas le principe.

Pour l'avocat des familles, Me Grattirola, le constat est simple : “On n'est pas seulement des sous doués en matière touristique on est aussi des sous doués dans le social.” Et plus on s'aventure dans les méandres de la composition de la fraction A et plus on se demande si le social a vraiment sa place. Car si ces 51 344 Fcfp correspondent à “des frais de gestion de copropriété” comme le souligne Jerry Biret, le directeur par intérim de l'OPH, ils cachent en réalité des provisions non restituables. En clair, la mystérieuse fraction A est un fourre-tout permettant à l'office de faire gonfler le loyer en y intégrant toute sorte de garantie que le directeur a listé : “Ça concerne une provision pour charge, il y a également une provision pour impayés, une provision pour augmentation de loyer.” Autrement dit, on engrange des paiements en prévision de modifications qui pourraient très bien ne jamais se produire, comme la partie des impayés, et pire, on ne restitue rien si ladite modification n'est pas intervenue. Une sorte d'amende préventive. Et d'abord pourquoi on restituerait, puisque “il y a toujours des impayés”, précise le responsable. À l'OPH, on le voit même comme un service rendu : “Tout est comptabilisé pendant 20 ans, ils n'auront pas d'augmentation de loyer à supporter puisque tout est déjà calculé.” Pour être calculé…

“C'est anormal, s'insurge l'avocat des familles, de mettre à la charge des attributaires des loyers beaucoup trop élevés par rapport à leur ressource.” Car il ne faut jamais oublier qu'on est ici chez des familles à revenus modestes. Toutefois, l'OPH prend le soin d'établir la base du calcul des loyers en retirant “toutes les subventions qui nous ont été octroyées”. Et si on ne fait donc pas payer un bien alors qu'il a déjà été réglé par les fonds publics et notamment métropolitains, on tient toutefois à ce que les paiements se fassent sur les bases d'un crédit. Inutile pour un bénéficiaire de logement d'aller voir l'OPH en proposant de régler en une seule fois la somme totale. “Ce n'est pas réalisable”, assure Jerry Biret. La perte sèche engendrée par un remboursement anticipé est inimaginable à l'OPH, notamment parce que dans “les subventions et les crédits qui nous sont octroyés dans le cadre du logement social, il y a un certain nombre de règles à respecter et notamment au niveau du crédit qui nous est accordé par l'AFD”. Tout ceci, sans compter que selon l'avocat, l'OPH fait signer des contrats “non traduits en polynésien à des gens qui ne comprennent pas bien le français écrit, c'est anormal et irrégulier !”.

L'office, qui durant près d'une trentaine d’années a concrétisé la politique du logement social, doit faire face désormais à une montée en puissance des contestations sur des mensualités qui soulèvent bien des interrogations.

Patrice Lafforgue

JERRY BIRET, directeur par intérim de l'OPH

“Une provision pour charge, une provision pour impayés, une provision pour augmentation de loyer”

Concernant le contentieux de Teroma II, lié à des loyers qui seraient trop élevés, quelle est la position de l'OPH ?

“C'est le droit de tous nos locataires de contester leur situation auprès du tribunal. Ce que je crains, c'est que sur cette opération-là, si ça se poursuit, le risque qu'ils prennent c'est de voir annuler ces contrats. Et si ces contrats étaient annulés, ils deviendraient des occupants sans droit ni titre. Donc des occupants sans droit ni titre n'ont pas la possibilité de rester dans des logements qui ne leur appartiennent pas. J'ai du mal à comprendre la démarche de l'ensemble de ces personnes. Ce que je peux comprendre c'est qu'ils ont des difficultés à payer. On leur a expliqué à plusieurs reprises le mode de calcul des loyers et des aides qui leurs sont ouvertes. Maintenant il faut qu'ils fassent la démarche également et s'ils ne le souhaitent pas, malheureusement les loyers sont ceux-là…”

On arrive à une somme, pour un logement de 7,9 millions de Fcfp, au bout de 20 ans de remboursement équivalente à près de 20 millions de Fcfp, ça paraît énorme par rapport au prix de vente.

“Il y a l'acquisition, le prix de vente de l'appartement, et des droits d'occupation de l'appartement. La partie gestion locative, ce sont des frais à notre charge. C'est-à-dire que les locataires paient leur participation, donc c'est le terme A, et on a l'obligation, comme tout bailleur, de fournir une qualité de service. On a des équipes qui sont là, à disposition. Il faut faire attention, au bout de 20 ans, de ne pas prendre et les frais locatifs et l'acquisition. Quand on ne prend que l'acquisition, on arrive à des tarifs qui sont bien en dessous du marché…”

Mais si on fait juste fraction A plus fraction B, ce qui fait 84 000 Fcfp sur douze mois multiplié par 20…

“Moi, je ferais un autre calcul. En ne prenant que le terme B, que l'acquisition de l'appartement. Imaginons que ces personnes vont dans les banques pour essayer d'obtenir un crédit pour pouvoir acheter l'appartement et du coup puisqu'ils sont d'ores et déjà en accession à la propriété, ils seront propriétaires et vont devoir payer le crédit à la banque mais en plus chaque mois ils vont devoir payer la partie A, tous les frais de copropriété de l'opération. Que ça soit nous qui les réalisons et ensuite qui les refacturons dans le terme A ou que ça soit eux qui le paient directement dans le cadre d'une copropriété, ça revient au même.”

La fraction B c'est le remboursement, mais la A correspond à quoi précisément ?

“À la jouissance durant toute la période de 20 ans. Au niveau de ce terme (…), ça concerne une provision pour charge, il y a également une provision pour impayés, une provision pour augmentation de loyer, donc tout est déjà comptabilisé, comme ça pendant les 20 ans, ils n'auront pas d'augmentation de loyer à supporter puisque tout est déjà calculé.”

Concernant la fraction A, vous avez dit qu'elle comportait des provisions, des anticipations, sur d'éventuelles augmentations de loyers, sur d'éventuels impayés…

“Oui voilà, ce sont des provisions en fait.”

Mais si au terme des 20 années, il n'y a pas eu d'impayés, vous retournez cet argent à l'attributaire ?

“Non, non. Alors je vous rassure, il y a toujours des impayés.”

Oui mais dans le cas où il n'y en aurait pas d'impayés, cet argent vous est destiné de manière définitive ?

“Voilà, c'est parce que c'est une provision.”

Patrice Lafforgue

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19/08/2009 à 08h58

Bravo, les nouvelles pour cette enquête pertinente, continuez et éclairer le peuple de quelle manière les élus au pouvoir, cadres etc. tout parti politique confondu pondent les régles et lèvent les loi du pays, et s'en servent pour continuer à s'enrichir au dos des contribables en particulier de la misère des plus démunis impuissants de se défendre souvent pris en otage par les puissants au pouvoir.
Parfaitement d'accord avec CCmasqué, lorsque les cadres de l'Oph soutenus par leurs jusristes on le sait se servent de ces "provisions d'impayés" (impayés ou non) et les placent à un taux d'intérêt pour soutenir la trésorerie de cette agence filiale de l'administration au dépens des familles a revenu modeste, et les gardent à son profit, sans en restituer lorsque l'immeuble est payé en totalité, c'est du vol pure et simple passible devant la loi, une autre forme de détournements du principe des biens sociaux.
Les contribuables métropolitains seraient-ils au courant de quelle manière les élus au pouvoir se servent de leur impôts par une filialbe de l'administration locale sous les pouvoirs des politiques locaux ?
Ce serait bien intéressant de quelle image la caste politique au pouvoir serait vue par nos compatriotes métropolitains, au regard de ce qui se passe, on voit déjà le topo!!!

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19/08/2009 à 07h37

Bien sur que oui, c’est le social à la sauce polynésienne. Comme dab quoi !

On ponctionne toujours les mêmes, comme cela il y en a moins qui gueule. Puis avec les leadeurs syndicaux que l’on a… !Pas trop de souci a ce faire le social en Polynésie ! Ils ont obtenu un calendrier avec la tête à Témaru en photo. Ils avaient tous la banane a la sortie de la réunion. Ou ceux du gouvernement sont trop forts, ce que je doute vu l’état du pays. Ou les autres sont trop nuls…pour ne pas être grossier.

Pour en revenir aux loyers. C’est très bien de vous fédérer, de prendre un avocat. Il faut aller beaucoup plus loin, demandez un audit sur l’OPH. Il faut que la cour des comptes s’intéresse d’un peu plus près a cette gestion pour le moins opaque. Lire vos explications Mr Jerry Biret me donne la nausée. Vous avez beaucoup de chance de ne pas m’avoir comme client….Beaucoup.

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18/08/2009 à 22h24

On croit réver en lisant les réponses de Jerry Biret.
Que l'OPH, effectivement, pour se prémunir des impayés (éventuels) provisionne tous les mois, c'est, disons, acceptable, mais, les personnes, et il y en a, qui ont remboursés leur crédit au terme des 20 ans, sans un seul impayé, devrait pouvoir récupérer cet argent, qui finalement leur est dû. A la limite, l'OPH, place ces sommes de façon à ce qu'elles produisent des intêrets, mais au bout de 20 ans, il faut rendre l'argent aux gens. Sinon c'est purement et simplement du VOL.
Dans toute transaction, il est normal de "provisionner" ou "cautionner", mais au terme, il faut restituer. Me Grattirola devrait le savoir.
Et puis, des loyers à 84000 Xpf, c'est pas très "social". Quant à payer cash, une maison de 7.9 Millions cela n'a rien d'illégal. Mais cela n'interrèsse personne, puisque l'OPH se fait de l'argent en vendant du crédit. C'est valable pour tout (meubles, voitures, etc etc). Si un client veut régler un achat "cash", le vendeur ne peut pas s'y opposer.
Dossier à suivre.............

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18/08/2009 à 18h54

où va l'argent? les bénéfices vont-t-ils servir à effectuer d'autres construction? ou vont-ils servir à augmenter les salaires des employers de l'OPH comme à la CPS sauf que là il n'auraont pas de possibilité de se faire faire un dentier en béton?

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18/08/2009 à 14h30

7,9 Mfcp pour un F5.
84000 fcp de loyer pour un F5. Charge comprises ?

Essayer de trouver des tarifs identiques dans le parc privé !

Quand à la remarque :
[quote]Inutile pour un bénéficiaire de logement d'aller voir l'OPH en proposant de régler en une seule fois la somme totale. “Ce n'est pas réalisable”, assure Jerry Biret.[/quote]
ça parait normal parce que lorsqu'on a les moyens d'acheter on ne va pas dans le logement social !

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